• Как проводится оценка коммерческой недвижимости?
  • Зачем для оценки квартиры привлекать независимого оценщика?
  • Что такое Отчет об оценке?
  • Как получить от страховой больше?


  • Как проводится оценка коммерческой недвижимости

    Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход .

    Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем.

    Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для определения величины потенциального валового дохода, оценщики рассчитывают арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.

    Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник (коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.д.), так и упущенные доходы, в виде неполучения арендных платежей, связанных с недобросовестностью арендатора или с поиском нового арендатора.

    Для получения рыночной стоимости по доходному подходу, величину будущего чистого операционного дохода необходимо привести в текущую стоимость. Делается это путем дисконтирования будущих денежных потоков в текущую стоимость по соответствующей ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма доходности инвестиций в сопоставимые по рискованности активы.

    Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход.

    В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

    Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

    К оценке отдельно стоящих зданий (ОСЗ) довольно часто применяется затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

    Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

    Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

    Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

    Зачем для оценки квартиры привлекать независимого оценщика?

    Для чего нужна оценка квартиры? Оценить квартиру на «глазок» способен каждый. Далее, хочет продавец продать квартиру – продает. Дал рекламу. Нет звонков – снизил цену. Много звонков – повысил цену. И какое ему дело до оценщиков? Однако вы не задумывались, какова точность таких оценок, и какова цена ошибки?

    Средненькая однокомнатная квартира в Москве стоит порядка $70 000. Определив стоимость квартиры самостоятельно, как уже было сказано «на глазок», Вы рискуете допустить погрешность порядка 5%, это не такая уж и низкая точность.

    Допустим, оценщик, применяя новейшие методы оценки и современные базы данных определил стоимость Вашей квартиры с точностью ±3%. Тем самым, Вы сэкономили почти $1 500, и это при том, что стоимость услуг по оценке составила $100. Так что, каков бы ни был соблазн сэкономить на услугах оценщика, вывод один – такое ответственное мероприятие, как оценка рыночной стоимости квартиры лучше доверить профессионалу.

    Вы думаете, что рынок купли-продажи жилой недвижимости в Москве очень развит, и точность самостоятельно проведенной оценки окажется выше, чем ±5%. На самом деле, для достоверной оценки стоимости квартиры необходимо учитывать множество факторов:

    • местоположение дома,
    • тип дома,
    • удаленность от центра,
    • наличие двора,
    • наличие консьержки в подъезде и т.д.

    Возьмем для примера такой не маловажный фактор, влияющий на стоимость квартиры, как этаж, на котором располагается эта квартира. Все сразу скажут: «Ну, тут все проще простого – первый и последний этажи самые дешевые». В большинстве случаев оно так и есть, но бывают довольно частые исключения.

    Допустим, оцениваемая квартира находится в доме, который располагается на первой линии, в довольно проходном месте, или в районе с высокой деловой активностью, а если окна еще и выходят на улицу, то наверняка, такая квартира окажется одной из самых дорогих в доме, и не потому, что жить на первом этаже, с окнами выходящими на проходную улицу очень престижно, а потому, что цены на коммерческую недвижимость значительно превышают цены на жилую недвижимость. А рассматриваемая нами квартира является идеальным местом расположения небольшого офиса, или офиса продаж. Так что при выводе ее из жилого фонда, стоимость ее сразу подскочит. И данная возможность уже заложена в сегодняшней цене этой квартиры.

    Или возьмем для примера квартиру на последнем этаже сталинского дома, расположенного в центральном административном округе. Сейчас довольно распространена практика, когда владельцы таких квартир выкупают право собственности на часть мансарды или крыши, расположенную непосредственно над данной квартиры. После ремонта и реконструкции данная квартира уже классифицируется как двухуровневый пентхаус, и относится к сегменту элитного жилья. Даже если Ваша квартира сейчас находится в плачевном состоянии, возможность такой реконструкции все равно влияет на ее стоимость.

    Необходимость профессионального подхода к оценке доказывает также тот факт, что при ипотечном кредитовании все банки требуют проведения независимой оценки в компании, профессионалам которой они доверяют. Их требование обусловлено не желанием как можно больше «раскошелить» честных горожан, а стремлением снизить свои риски. Ведь, если Вы, по тем или иным причинам, не сможете выполнить свои обязательства перед банком-кредитором, то банк будет вынужден покрывать свои издержки за счет доходов, вырученных от продажи заложенной квартиры. А за сколько банк сможет продать квартиру? Там тоже сидят большие специалисты, выдавшие не одну сотню, и даже тысячу кредитов под залог квартиры, но тем не менее, они понимают, что лучше это доверить профессиональному оценщику.

    Что такое Отчет об оценке?

    В результате работы с Оценщиком, Вы получаете исчерпывающую консультацию о требованиях законодательства РФ в области оценки и получаете надлежащим образом оформленный Отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценки определены в Федеральном законе № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г.

    Согласно вышеуказанному закону: «Отчет об оценке – документ, содержащий сведения доказательственного значения».

    Другими словами, Отчет об оценке, выполненный компанией, имеющей лицензию на право ведения оценочной деятельности на территории РФ, является единственным документом, доказательного значения, удостоверяющий стоимость объекта.

    Отчет об оценке включает в себя следующие основные разделы:

    1. Сведения об Отчете
      • Реквизиты Оценщика
      • Реквизиты Заказчика
      • Исполнители
      • Цель оценки
      • Задача оценки
      • Вид стоимости
      • Дата составления и порядковый номер Отчета
      • Используемые стандарты оценки
      • Термины и определения
    2. Сведения об объекте оценки
      • Краткая характеристика объектов оценки
      • Описание местоположения объекта оценки
      • Оцениваемые права
      • Обременения оцениваемых прав
      • Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
    3. Процесс оценки
      • Порядок проведения оценочных работ
      • Обзор подходов
      • Затратный подход к оценке имущества
      • Сравнительный подход к оценке имущества
      • Доходный подход к оценке имущества
    4. Итоговое заключение
      • Согласование результатов
      • Заявление о качестве
      • Сделанные допущения и ограничивающие условия
      • Итоговое заключение о стоимости
    5. Приложения (Фотоматериалы, копии правоустанавливающих документов на объект оценки, технических документов, Лицензии, страхового полиса)




    - Bottom Shadow -
    методы оценки Стоимость оценки Оценка предприятия Статья 0Статья 1Статья 2Статья 3Статья 4Статья 5Статья 6Статья 7Статья 8Статья 9Статья 10Статья 11Статья 12Статья 13Статья 14Статья 15Статья 16Статья 17Статья 18Статья 19Статья 20Статья 21Статья 22Статья 23Статья 24Статья 25Статья 26Статья 27Статья 28Статья 29